本报记者 郝帅/文

    由于在河北省保定市北市区薛刘营村城中村改造项目中遇到了非常棘手的问题,让河北惠东房地产开发有限公司(以下简称“惠东公司”)负责人杨学东愁眉不展。

   “到今天为止,我们在薛刘营村的项目已经停工整整8个月了。”7月26日,杨学东在接受《中国企业报》记者采访时表示:“2010年11月26日,我们在薛刘营村施工现场的办公楼被当地村干部带领的人封堵。到现在,我们所有的办公用品、文件和包括1辆奥迪A8、1辆凌志570在内的我公司所有的5辆汽车和2辆施工用工程车还被封在那里。我们连基本的办公条件都没有,更别说施工、继续做项目的事情了。”

  4年投入2.3亿元

  换来鸡飞蛋打

   惠东公司相关负责人在接受《中国企业报》记者采访时表示:“截止到去年10月,该项目拆迁安置工作已进入后期,历时共4年,目前拆迁工作已基本完成。我公司为此已投入2.3亿元。”

   惠东公司相关负责人在接受《中国企业报》记者采访时表示:“截止到去年10月,该项目拆迁安置工作已进入后期,历时共4年,目前拆迁工作已基本完成。我公司为此已投入2.3亿元。”

   2006年8月11日,惠东公司与保定市北市区薛刘营村委会签署合作协议书,由惠东公司承建薛刘营村的城中村改造项目。2007年1月23日,惠东公司保定分公司与薛刘营村委会正式签署了“薛刘营城中村改造”项目合作合同。2009年8月6日,惠东公司又与薛刘营村委会签署了补充协议,对之前合同中的一些条款作出了调整,协议中明确指出,“本补充协议与原合作开发合同具有同等法律效力。”

   但该项目的红红火火到去年11月戛然而止。惠东公司相关负责人在接受记者采访时表示:“2010年11月25日,薛刘营村相关人士突然向我公司送达了两份通知,要我们预付4亿元用于村产处置和村民返迁楼的建设,否则将解除一切合同。”该负责人随后向记者出示了这两份文件。

   在其中一份落款为薛刘营村党支部、村委会的《薛刘营村党支部、村委会决议》上显示,“薛刘营村现有三兴大厦、三兴酒店、三兴市场菜大棚、公共土地等集体财产,预付薛刘营村1亿元,为安慰村民生活和安定民心。”

   另一份落款同样为薛刘营村党支部、村委会,向惠东公司发出的《通知书》显示,“薛刘营村党支部、村委会坚决执行薛刘营村全体党员大会和全体村民代表大会决议,贵公司必须无条件的于2011年1月1日前把村民返迁楼建设资金3亿元打到北市区政府账目上。否则,我村委会解除与贵公司签订的拆迁改造合同书及一切合同协议书,薛刘营村委会与惠东开发公司签订的一切经济合同走法律程序解决……”

   “这两份通知送达我公司时,我们当即表示,因改造项目所拆迁的薛刘营村村产一定会有合理的赔付,要请有评估资质的评估公司进行评估得出金额,双方都认可后才能进行赔付。这也是之前我们跟村里签的合同中已约定过的。”而对于薛刘营村委会要求的3亿元村民返迁楼建设资金,该负责人向记者表示,“首先,此次在薛刘营村所建的返迁楼中不仅仅是薛刘营村村民的返迁楼,还包括拆迁范围内的市民以及铁路宿舍和金属回收公司的居民的返迁楼,对于这部分资金薛刘营村压根就无权请求;其次,我公司已经承担了返迁楼的建设任务,不应该再拿出资金给予薛刘营村。”

   “就在上述两份文件送达惠东公司的第二天,我们在薛刘营村的办公楼就被围堵了,到现在我们也没回去过,很多文件、材料和办公设施都拿不出来。”该负责人对《中国企业报》记者说,“当时组织此次事件的人,就是薛刘营村党支部书记宋文清和村主任刘连顺。而2009年8月6日代表薛刘营村跟我们签补充协议的人,也是刘连顺。”

  双方各执一词

  施工已无法进行

   我们没有初始资金是立不住脚的,没有资金,我们投入的2.3亿元又作何解释?

   在双方合作近4年之后,事情为何突发转变?

   在一份薛刘营村给保定市北市区政府的报告中写到,“惠东房地产开发有限公司从2007年到薛刘营村时,初始资金一分钱都没有。当地工商局在2008年已吊销惠东房地产开发有限公司保定分公司营业执照。惠东开发公司保定分公司在没有营业执照的情况下,还欺骗我薛刘营村委会。在这种情况下和薛刘营村委会签订了合作开发‘薛刘营城中村改造’项目。”

   该报告中还写到:“惠东公司至今还雇佣黑社会性质的人员对薛刘营村集体财产实施打、砸、抢,多次对老百姓实施暴力行为。”

   对此,惠东公司相关负责人向《中国企业报》记者表示:“我们没有初始资金是立不住脚的,没有资金,我们投入的2.3亿元又作何解释?”

   关于保定分公司被工商局注销营业执照,该负责人表示:“我公司为了该项目一共与薛刘营村签署了三份文件。2006年所签《合作协议》是惠东公司与薛刘营村签署,2007年的《合作合同》确实是由惠东公司保定分公司与薛刘营村签署。但保定分公司就是基于薛刘营村项目才建立,它是惠东的分公司,并不是独立法人机构。后来我们决定还是由总公司(惠东公司)来做这个项目,所以就放弃了保定分公司,没有去年检,所以工商局才吊销了保定分公司的营业执照。”

   “为了能使项目顺利实施,2009年惠东公司又与薛刘营村签署了《补充协议》,协议中明确规定‘本补充协议与原合作开发合同具有同等法律效力’。由惠东公司来完成项目,不存在任何问题,更没有诈骗薛刘营村。” 惠东公司相关负责人说。

   此外,惠东公司也对雇佣黑社会性质的人员对薛刘营村集体财产实施打、砸、抢,多次对老百姓实施暴力行为的说法予以了否认。惠东公司相关负责人说:“如果我公司雇人打了村里的人,还对村里的集体财产实施打、砸、抢,那为什么我们的办公楼被封堵,我们的车被扣,到现在我们还无法施工?而且薛刘营村最近找来了一家名为方正的房地产企业,要把我们踢出去。这是我们绝对不能接受的。”

   该负责人向记者表示:“如果退出该项目,损失不说,公司在保定地区的声誉也会受到影响。所以我们一定要斗争到底,维护我们的合法权益。”

  政府已经介入

   现在的合同双方是惠东公司和薛刘营村,这是非常明确的。在他们双方的法律关系结束之前,谁都不能插进来。

   保定市北市区政府主管城建的副区长李志才向《中国企业报》记者表示:“区委、区政府对在薛刘营村发生的纠纷非常重视,已于7月1日成立了调查组。”李志才说,“为了解决惠东公司和薛刘营村的问题,政府做了大量的调节工作。按照薛刘营村的说法,是担心惠东没有资金盖楼和处置村产,所以让惠东公司打4亿元的保证金,经过我们的协调,变成5000万元,并且是打到区建设局的账号上。但最终惠东也没打这笔钱。”

   对此,惠东相关负责人向记者表示,“当时我们在村里的办公楼已经被封堵了,我们连工程都无法继续的情况下,当然不能打保证金。而且建回迁楼是早就写进合同的,为什么要打保证金呢?”

   关于方正公司是否能“劫和”,李志才向记者表示,“我们听说有个方正公司想要进来,但是现在的合同双方是惠东公司和薛刘营村,这是非常明确的。在他们双方的法律关系结束之前,谁都不能插进来。”

   关于双方冲突的细节,李志才表示,这是公安机关的管辖范畴,他不便多说。

   记者得到了一份6月20日,保定市公安局向保定市委发出的编号为冀保公明发【2001】062002,题目为《保定市公安局关于薛刘营村存在重大不稳定隐患的情况续报》的明传电报。电报中明确表示,“近日,以薛刘营现任村委会为代表的一方村民,在未与惠东房地产开发公司达成一致意见的情况下,与方正房地产开发有限公司合作对该村进行开发,由此引起了多次冲突。”

   该明传电报内容显示:“6月17日上午,前任村委会主任袁喜东一方村民与现任村支书宋文清一方村民发生冲突,造成一名村民轻微受伤(目前正在调查)。6月19日上午9时许,该村现任村主任刘连顺带领50余名村民在施工工地聚集,拟将惠东房地产公司广告牌全部更换为方正房地产开发有限公司广告牌。同时,现任村委会单方面组织方正房地产开发有限公司入场施工,建设村民返迁安置楼。”

   而对于薛刘营村改造工程的后续如何实施,李志才向记者表示:“考虑到稳定和为企业着想等多方面因素,政府方面还是希望惠东能继续薛刘营村改造项目,毕竟他们前期已经投入了,并且已经干了好几年,再找开发商来接手该项目很困难。”李志才说,“无论惠东公司是否继续该项目,都基于他们的自身选择,政府不会勉强企业做任何事情。”

   但使记者一直困惑的是,薛刘营村与惠东的合作关系不是渐渐恶化的,而是到去年11月后突然有了180度的转变。

   对此,惠东公司相关负责人向记者透露,是因为在开发之初,为了项目的顺利进行惠东公司曾答应给村里的两位主要负责人一笔好处费,但由于这几年房价飞涨,这两位负责人把好处费的价码大大提高。惠东公司不堪,最终没有谈拢,才出现了项目停工的情况。

   记者经过多方求证,但无法证实该说法。但究竟事实如何,就像李志才说的那样,这是公安机关的调查范畴,并且“我们会根据双方反映的情况,谁有问题查谁,并且一查到底。”

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一、城中村改造的主要模式
  城中村改造的主要模式有自主改造模式和市场运作模式。自主改造模式,是指由城中村村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案,并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务。目前,全国各地城中村改造的主流模式为市场运作模式,即开发企业主导的改造模式,地方政府出台本地区的城中村改造政策,将开发用地和安置补偿用地捆绑成项目,并以未来可得的土地出让净收益返还和各项税费减免的优惠条件吸引开发企业参与投资建设。开发企业通过公开出让方式获得开发经营性用地,同时,确定为城中村改造的主体资格后,通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民回迁安置等工作。
二、城中村改造的用地范围
  各地方都出台政策限制城中村改造的用地范围,但确定的用地范围基本上是一致的,如:《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》(石政发[2008]5号》和《保定市市区城中村拆迁改造实施办法
  (保市政[2008]88号)》都规定,城中村改造规划用地原则上应在现状宅基地范围之内。
三、合作协议性质及效力
  实践中,开发企业介入城中村改造时,根据各地方的城中村改造政策,无论是首先要征得村委会的同意,还是首先征得区政府同意,往往都要与村委会通过签订《合作开发协议》方式确定双方之间的权利义务关系。虽然双方之间签订的名为《合作开发协议》,但从协议的实质性条款来分析,该协议并不属于房地产合作开发合同。房地产合作开发合同的主要特点就是双方之间有合作的内容,共享收益、共担风险;而村委会与开发企业签订的协议,并不存在共享收益,共担风险的条款,村委会获得的往往是一定数量的货币或者实物补偿。因此,村委会与开发企业签订的协议名为《合作开发协议》,而实质上为《拆迁补偿安置协议》。
  本文摘自韩立军《浅议城中村改造过程中的几个法律问题》


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